Renovación de arrendamiento comercial: Regla de oro en la fijación del nuevo canon (Análisis SC613-2026)

Resumen del Caso (Sentencia SC613-2026)

El contexto: En 2007, las partes firmaron un contrato por 12 años (iniciando operaciones en 2009) para operar una gasolinera, pactando un canon variable basado en el volumen de galones vendidos. Al acercarse el vencimiento en 2021, Los Arrendadores, motivados por ofertas de competidores mayoristas que prometían pagos fijos altísimos más componentes variables, buscaron modificar sustancialmente el canon. Al no haber acuerdo, demandaron a La Arrendataria para que un juez fijara el nuevo valor.

Durante el juicio, ambas partes presentaron dictámenes periciales (avalúos) para justificar sus posturas. Tanto el juez de primera instancia como el Tribunal Superior de Antioquia (segunda instancia) desestimaron los peritajes por considerarlos defectuosos, parcializados o poco sólidos. Sin embargo, en lugar de ordenar un nuevo peritaje que les diera luces técnicas, los jueces decidieron "calcular" el nuevo canon apoyándose en contratos previos, declaraciones de terceros y su propio sentido de la equidad.

La Corte Suprema de Justicia, mediante la sentencia SC613-2026, casó (anuló) la decisión del Tribunal. La Corte fue tajante: el artículo 519 del Código de Comercio exige obligatoriamente la "intervención de peritos" para dirimir estas diferencias. El juez no puede jugar a ser avaluador. Si los peritajes de las partes son deficientes, el juez tiene el deber ineludible de decretar un peritaje de oficio. Fijar un canon comercial a "ojo" basándose en testimonios carece de la rigurosidad técnica que exige el mercado. Por tanto, la Corte ordenó la práctica de un dictamen pericial de oficio antes de emitir la sentencia de reemplazo. 

¿Qué nos está diciendo la Corte Suprema de Justicia?

1. La Autonomía de la Voluntad vs. La Intervención Judicial La regla general es que el mercado y la voluntad de las partes dictan el precio. Pero cuando usted, como empresario, se atrinchera en su derecho de renovación (Art. 518) y el propietario se atrinchera en su deseo de mayor rentabilidad, le están entregando la chequera de su negocio a un tercero: el juez. La Corte reconoce que la fijación judicial del canon es una injerencia enorme en la autonomía de la voluntad. Precisamente por eso, el legislador no le permite al juez hacerlo "a su leal saber y entender", sino que lo obliga a usar herramientas matemáticas, económicas y de mercado a través de un perito.

2. El Perito no es el Juez, pero el Juez está atado a la Técnica. La Corte aclara un punto vital: no estamos en el antiguo sistema de "tarifa legal" donde el juez debe obedecer ciegamente al perito. El juez analiza la prueba bajo la "sana crítica". Pero el juez puede apartarse del avalúo si encuentra fallas lógicas o metodológicas, pero NO puede fijar el canon basándose en sus conocimientos privados o en simples testimonios de la competencia. Si descarta los avalúos, debe pedir uno nuevo. Esto garantiza que la rentabilidad de su negocio no quede a merced de la subjetividad de un funcionario judicial que, aunque experto en derecho, no necesariamente sabe cómo se estructura el P&G de una estación de servicio o de un restaurante.

3. El Canto de Sirena de la Competencia. Un detalle fáctico muy interesante de esta sentencia es que Los Arrendadores usaron ofertas de competidores directos de La Arrendataria para inflar el precio de mercado. La Corte y los tribunales notaron que esos competidores tenían intereses ocultos: sacar al inquilino actual para quedarse con el punto madurado. Como empresarios, debemos saber que el "precio de mercado" debe tasarse objetivamente sobre el valor del inmueble y su destinación, no sobre las ofertas infladas de un rival corporativo que busca destruir a su competencia.

5 Tips Estratégicos para Empresarios

1. No deje la negociación para el último minuto: Inicie los acercamientos meses antes del preaviso legal. Si percibe que el arrendador tiene pretensiones irreales, usted tendrá tiempo para estructurar su defensa legal o buscar alternativas comerciales, evitando que la urgencia lo obligue a aceptar un canon leonino.

2. Invierta en un peritaje técnico de primer nivel: Si el conflicto es inevitable, no escatime en gastos al contratar a su avaluador. Un peritaje sólido, claro, exhaustivo y bien fundamentado (como lo exige el Art. 232 del CGP) será su mejor escudo en juicio. Un avalúo mediocre será descartado y prolongará el proceso.

3. Documente exhaustivamente las mejoras y el "Know-How": El éxito del local a menudo se debe a su gestión, no solo a la ubicación. Si usted construyó infraestructura, acreditó el punto y posicionó la marca, todo esto debe estar documentado para que el perito pueda descontar el valor de su esfuerzo al momento de tasar la renta pura del inmueble.

4. Desactive las ofertas "fantasma": Si su arrendador le presenta cartas de intención de terceros ofreciendo pagar el doble, no entre en pánico. Legalmente, el nuevo canon debe basarse en variables objetivas del mercado inmobiliario y comercial, no en pujas artificiales de competidores con intereses predatorios.

5. Evite el litigio, pero si entra, hágalo con artillería: Litigar la fijación de un canon es costoso y demorado. Negocie de manera pragmática. Pero si su contraparte es irracional, asuma el litigio sabiendo que la ley exige rigurosidad técnica. Impugne metodológicamente los avalúos de su contraparte; si logra derribarlos, el juez tendrá que ordenar uno de oficio, nivelando el terreno de juego.

El Principio Contable de Realidad Económica sobre la forma legal en aportes de capital

 El Consejo Técnico de la Contaduría Pública, expidió el concepto 091 del 04 de mayo de 2026 en el cual expresó que “Los aportes realizados por los socios deben reconocerse contablemente conforme a su realidad económica y por el valor efectivamente pagado, en aplicación del principio de representación fiel. Cuando dichos aportes excedan el capital suscrito y pagado, podrán clasificarse en otras partidas del patrimonio, siempre que cumplan la definición de patrimonio y no exista obligación de reembolso. Las diferencias entre la realidad económica y los documentos societarios corresponden al ámbito legal y societario, y no afectan el reconocimiento contable, sin perjuicio de su adecuada formalización jurídica. Por su parte, el reconocimiento de las propiedades, planta y equipo dependerá del cumplimiento de los criterios establecidos en el marco técnico normativo aplicable, en particular la probabilidad de generación de beneficios económicos futuros y la medición fiable”

Esto significa que los estados financieros deben reflejar la realidad económica de las transacciones por encima de su forma legal o documental.

Frente al tratamiento contable, el CTCP establece que:

1. La totalidad de los recursos efectivamente recibidos debe ser reconocida.

2. El valor que figura en el documento oficial se registra como capital suscrito y pagado.

3. El excedente aportado por los socios puede clasificarse en otras cuentas del patrimonio (como aportes adicionales), siempre y cuando no exista una obligación de reembolso hacia los socios.

4. La corrección de los montos o la naturaleza del aporte (efectivo vs. especie) en el acta de constitución es un asunto netamente societario y legal, que escapa a la competencia contable, pero no impide que la contabilidad registre la verdad material.

Impacto en los negocios

Las discrepancias entre los estatutos sociales y la realidad contable no son simples errores de forma; generan impactos tangibles en la operación y el riesgo corporativo:

• Subestimación o sobreestimación del Patrimonio: No registrar la totalidad de los aportes de capital reales distorsiona el valor de la compañía. Esto afecta directamente la capacidad de endeudamiento ante entidades financieras, que evalúan los indicadores de solidez patrimonial.

• Reconocimiento de Activos (Propiedades, Planta y Equipo): Si los aportes reales fueron en especie (maquinaria, inmuebles, equipos), estos solo pueden registrarse como activos si cumplen estrictamente los criterios del marco técnico normativo: que la empresa tenga el control del activo, que sea probable que genere beneficios económicos futuros y que su costo pueda medirse con fiabilidad. Un registro improvisado inflará el balance y distorsionará el cálculo de depreciaciones.

• Contingencias entre socios: Mantener aportes no formalizados en el capital suscrito genera incertidumbre sobre los derechos políticos y económicos de los accionistas.

• Riesgos de fiscalización: Las diferencias injustificadas entre los documentos de Cámara de Comercio, la información exógena reportada y los estados financieros bajo NIIF son banderas rojas para las autoridades tributarias y de supersociedades, quienes pueden cuestionar el origen de los fondos o la realidad de los activos.

Hoja de Ruta y Tips Ejecutables

Para alinear la realidad financiera con el cumplimiento legal y contable, las administraciones deben ejecutar las siguientes acciones:

• Auditoría de consistencia inicial: Instruya a su equipo contable y legal para realizar un cruce detallado entre las actas de constitución (o actas de asamblea de capitalización), los comprobantes de ingreso bancario y las actas de entrega de bienes.

• Priorizar la realidad económica en el registro: Si detecta aportes reales no documentados en estatutos, registre contablemente el ingreso del activo (efectivo o especie) de forma inmediata. Acredite el excedente en una cuenta patrimonial adecuada, asegurándose de documentar internamente que no existe obligación de reembolso (lo que evitaría que se clasifique como un pasivo).

• Saneamiento societario: Agende una asamblea extraordinaria de accionistas para reformar los estatutos o formalizar una capitalización que refleje las cifras reales. Esto protege jurídicamente los porcentajes de participación de los socios.

• Validación de bienes en especie: Antes de dar de alta en la contabilidad cualquier aporte en especie contra el patrimonio, exija un peritaje o valoración comercial que garantice que la medición del costo es fiable y que el activo realmente generará beneficios a la operación.

Tasa Efectiva de Tributación vs. Capacidad Contributiva: La línea que trazó la Corte Constitucional

 

Recientemente, la Corte Constitucional emitió la Sentencia C-196/26, mediante la cual avaló (declaró exequible) que la sobretasa al impuesto de renta —que eleva la tarifa al 40%— se extienda a las aseguradoras, comisionistas de bolsa y proveedores del mercado de valores. 

El fallo sienta un precedente sobre cómo el Estado mide la riqueza de las empresas. La Corte hizo una distinción entre la Tasa Efectiva de Tributación y la Capacidad Contributiva.

¿Qué es la Tasa Efectiva de Tributación?

• Es una métrica estrictamente matemática que mide la proporción de las utilidades que una empresa destina al pago de impuestos. 

• La Corte reconoce que esta tasa puede funcionar como un indicador de la capacidad contributiva de una compañía. 

• En la práctica, sirve para evidenciar la carga fiscal real que soporta un sector (por ejemplo, el salvamento de voto demostró que las comisionistas de bolsa tienen una tasa efectiva superior a la de los bancos tradicionales). 

¿Qué NO es la Tasa Efectiva de Tributación? (Y su diferencia con la Capacidad Contributiva)

• No son sinónimos: La Corte fue enfática al advertir que la tasa efectiva de tributación no puede equipararse con la capacidad contributiva. 

• La Capacidad Contributiva es un criterio abierto: Mientras la tasa efectiva es un dato cerrado, la capacidad contributiva se define como la "aptitud económica real del contribuyente para soportar cargas fiscales". 

• No se agota en un solo número: La capacidad contributiva se construye a través de múltiples elementos y depende del diseño del tributo. Para la Corte, factores como tener una renta líquida superior a 120.000 UVT, el patrimonio, las utilidades, la rentabilidad sobre los activos (ROA) y la rentabilidad sobre el patrimonio (ROE) son los verdaderos determinantes para justificar si usted puede pagar una sobretasa. 

El Salvamento de Voto

El salvamento de voto del magistrado Jorge Enrique Ibáñez descartar la tasa efectiva de tributación para justificar un alza de impuestos basándose en el Retorno sobre el Patrimonio (ROE) pues lo considera un error técnico. 

Sectores como el bursátil y asegurador operan con altos niveles de apalancamiento financiero por exigencia regulatoria. Esto infla mecánicamente su ROE sin que ello signifique una mayor "aptitud económica" real para pagar más impuestos. Desatender esto puede sacrificar el principio de equidad tributaria bajo la excusa de la capacidad contributiva. 

Así pues, el Estado está utilizando indicadores de rentabilidad (como el ROE y el ROA) para justificar sobretasas. Su planeación financiera debe tener en cuenta estos criterios 

Diferencias entre Cobro Persuasivo y Cobro Coactivo de la DIAN

Recientemente, la DIAN emitió el Concepto 420 [004229] de 2026, donde establece una línea divisoria clara entre dos figuras que suelen confundir a contribuyentes: el cobro persuasivo y el cobro coactivo.

1. El Cobro Persuasivo: La "Invitación" Previa

No confunda una gestión comercial con una demanda. El cobro persuasivo es simplemente una instancia previa que funciona como un mecanismo de recaudo. En esta etapa, la DIAN intenta hacer efectivo el recaudo a favor del erario poniéndole de presente al deudor que existen obligaciones claras, expresas y exigibles. ¿El objetivo? Que usted pague de forma voluntaria.

Jurídicamente, el cobro persuasivo tiene unas características muy particulares que juegan a su favor si sabe manejarlas:

• No constituye un acto administrativo que pueda ser demandado.
• No interrumpe los términos de prescripción de la deuda.
• No activa mecanismos de defensa procesales, como las excepciones al mandamiento de pago.
• No dota a la administración de facultades para decretar medidas cautelares de ejecución por sí mismo.

2. El Cobro Coactivo: La Ejecución Jurisdiccional

El proceso de cobro coactivo permite a la Administración ejercer un poder coactivo o jurisdiccional, en los términos del artículo 5 de la Ley 1066 de 2006 y los artículos 823 y siguientes del Estatuto Tributario (ET). En esta etapa, la DIAN actúa con facultades asimilables a las de un juez de la República para ejecutar títulos ejecutivos.

A diferencia de la etapa persuasiva, el proceso coactivo tiene efectos jurídicos contundentes:

• Dota a la administración de facultades para decretar medidas cautelares (como embargos), incluso antes de expedir el mandamiento de pago o de forma concomitante a este (Art. 837 ET).
• Exige la expedición de un mandamiento de pago (Art. 826 ET) basado en títulos ejecutivos taxativos, el cual debe ser notificado al contribuyente y a los deudores solidarios (Art. 828-1 ET).
• Establece la posibilidad de defenderse presentando excepciones taxativas (Art. 831 ET) y recursos contra las decisiones (Art. 834 ET).
• Interrumpe o suspende la acción de cobro en los eventos regulados por la ley (Art. 818 ET).

Cuadro Comparativo: Persuasivo vs. Coactivo

Para mayor claridad les presentamos este cuadro:

Característica Legal	Cobro Persuasivo	Cobro Coactivo
Naturaleza	Instancia previa y mecanismo de recaudo voluntario.	Ejercicio de poder coactivo/jurisdiccional (Ley 1066 de 2006).
Prescripción	No interrumpe la prescripción.	Interrumpe o suspende la acción de cobro (Art. 818 ET).
Medidas Cautelares	No dota a la administración para decretarlas (aunque puedan darse previo al mandamiento).	Dota de facultades para decretar embargos y secuestros (Art. 837 ET).
Defensa del Contribuyente	No activa excepciones al mandamiento de pago.	Permite presentar excepciones (Art. 831 ET) y recursos (Art. 834 ET).
Acto Administrativo	No constituye un acto administrativo demandable.	Inicia formalmente con la expedición y notificación de un mandamiento de pago (Art. 826 ET).

 

3 Recomendaciones Prácticas para Empresarios

Usted no debe ser complaciente ante las actuaciones de la DIAN, pero tampoco debe actuar con negligencia. Tenga en cuenta estos 3 tips:

1. Aproveche la etapa persuasiva para negociar: El cobro persuasivo puede incentivar la opción de acogerse a facilidades de pago reguladas en el Estatuto Tributario. Si su empresa tiene un problema real de caja, este es el momento para estructurar un acuerdo antes de que las cuentas sean embargadas.
2. Vigile los tiempos de prescripción: Dado que el cobro persuasivo no interrumpe la prescripción, y el cobro coactivo debe adelantarse dentro del término de prescripción del artículo 817 del ET, un análisis temporal riguroso por parte de su equipo legal podría salvarlo de pagar deudas que ya han prescrito por inoperancia del Estado.
3. Aliste sus excepciones: Si el proceso llega a la fase coactiva, usted ya no está en etapa de dar simples explicaciones; debe activar mecanismos de defensa como las excepciones al mandamiento de pago, reguladas de forma taxativa en el artículo 831 del ET. Actúe rápido y con asesoría jurídica especializada, pues los tiempos procesales son implacables.

 

 

¿La DIAN le rechazó deducciones laborales? Revise los hechos cuestionados y los argumentos de la DIAN durante todo el proceso: "Principio de Correspondencia"

En sus actuaciones recaudatorias, la Administración en algunas oportunidades trasgrede el debido proceso, modificando los argumentos técnicos durante las auditorías y los procesos de fiscalización. Hoy, quiero hacer referencia a una reciente Sentencia 29999 del 19 de marzo de 2026 proferida por la Sección Cuarta del Consejo de Estado, la cual reafirma un límite inquebrantable para la DIAN: el Principio de Correspondencia.

El Caso: pactos de desalarización y la acción de la DIAN

El litigio enfrentó a una compañía del sector de hidrocarburos contra la DIAN por el año gravable 2016. El origen de la disputa es un escenario cotidiano en muchas de nuestras empresas: la compañía había suscrito pactos de desalarización con algunos trabajadores, estructurando una remuneración con componentes salariales y no salariales, a la luz del artículo 128 del Código Sustantivo del Trabajo (CST) y el artículo 30 de la Ley 1393 de 2010. 

La DIAN, en su Liquidación Oficial de Revisión, decidió rechazar los pagos laborales deducidos por la empresa. ¿Su argumento inicial? Recalificó de forma arbitraria el salario de un empleado específico, afirmando que los pagos no salariales excedían el límite del 40% previsto en la ley, lo que supuestamente obligaba a recalcular los aportes parafiscales sobre una base mucho mayor.

Ante esto, la empresa, como es su derecho, interpuso un recurso de reconsideración, pero la DIAN al resolver el recurso (mediante la Resolución 008567), cambió sus cuestionamientos y argumentos, ya no basó su rechazo en la recalificación salarial individual de un trabajador, sino que hizo un reproche aritmético sobre una supuesta diferencia general en los aportes a la Caja de Compensación Familiar, liquidando la totalidad de los ingresos de la nómina.

¿Qué dice la norma? (Art. 711 del Estatuto Tributario)

Las modificaciones a las declaraciones tributarias deben relacionarse con los datos denunciados y corresponder, de manera estricta, a los hechos planteados, desde el inicio, en el requerimiento especial. La Administración no puede crear varios los hechos inicialmente cuestionados y desechar sus argumentos iniciales por unos nuevos en las etapas finales del proceso para justificar su rechazo.

El Consejo de Estado

El Consejo de Estado fue categórico en anular los actos administrativos de la DIAN, la Alta Corporación constató la vulneración evidente del Principio de Correspondencia. En términos directos: la DIAN violó el derecho de defensa de la empresa pues no se puede iniciar un proceso acusando al empresario de tener mal liquidado el salario de un empleado "X" y, al finalizar la “segunda instancia administrativa”, sostener la multa bajo el argumento de que el aporte global a la Caja de Compensación "Y" tenía un error aritmético. El Consejo de Estado señaló que si bien la DIAN tiene la facultad de "mejorar o adicionar" sus argumentos en sede de reconsideración, no tiene permitido modificar el soporte fáctico cuestionado.

Recomendaciones para los empresarios:

1. Blinde sus pactos de desalarización (Art. 128 CST): La flexibilización salarial no es ilegal, pero debe ser rigurosa. Todo pago no constitutivo de salario debe estar expresa, clara y previamente pactado por escrito con el trabajador. No deje acuerdos verbales ni conceptos ambiguos en los desprendibles de nómina que le den margen de interpretación a los auditores.

2. Vigile el límite del 40% (Ley 1393 de 2010): Recuerde que el total de los pagos no constitutivos de salario no puede exceder el 40% del total de la remuneración para efectos de aportes a la seguridad social (Salud, Pensión y ARL). Si lo excede, el remanente debe sumar al Ingreso Base de Cotización (IBC). Parametrice su software de nómina para que alerte automáticamente antes de incurrir en omisiones.

3. Diferencie el IBC de Seguridad Social vs. Parafiscales: Muchos contadores y abogados confunden las bases. Como bien lo debatió el caso analizado, no es lo mismo la base para aportes al sistema de seguridad social que la base para Caja de Compensación, SENA e ICBF (Ley 21 de 1982). Asegúrese de que su liquidación sea exacta según el subsistema, y conserve sus planillas PILA blindadas.

4. Los errores procedimentales de la Administración son herramientas de defensa. En este sentido revise con lupa la coherencia de la DIAN: Cuando reciba un Requerimiento Especial, una Liquidación Oficial y la Resolución del recurso, exija a su equipo legal o contable que realice una matriz comparativa. Si la DIAN cambia los hechos, las cifras base o los argumentos normativos entre un acto y otro, usted tiene una causal sólida de nulidad por violación del Artículo 711 del Estatuto Tributario.