¿Pagó de más en el Impuesto Predial por errores catastrales? 4 Claves legales para recuperar su dinero

Recientemente, el Ministerio de Hacienda, concepto 043968 del 16 de junio de 2026, emitió un pronunciamiento de suma importancia sobre este tema. A continuación, le presento 5 recomendaciones pragmáticas para reclamar la devolución de su dinero sin naufragar en trámites burocráticos.

1. El reloj tributario juega a su favor: Conteo especial del término de prescripción La regla general indica que las solicitudes de devolución de pagos en exceso deben presentarse dentro del término de cinco años. Sin embargo, tratándose del impuesto predial donde la administración es quien liquida el tributo, existe una excepción fundamental para el beneficio del contribuyente. Cuando el valor a pagar varía debido a una decisión administrativa que modifica el avalúo del inmueble, el término de cinco años no se contabiliza desde la fecha en que usted realizó el pago inicial. En realidad, el plazo comienza a correr a partir del momento en que se consolida la situación jurídica, es decir, con la reliquidación del impuesto que se deriva de la modificación del avalúo catastral.

2. Haga valer la jurisprudencia del Consejo de Estado ante negativas locales Es posible  que las secretarías de hacienda municipales intenten rechazar su solicitud alegando extemporaneidad frente a la fecha del giro de los recursos. Frente a esto, debe argumentar que el reembolso solo es exigible jurídicamente a partir de que la autoridad reconoce y corrige el error catastral. La jurisprudencia reciente del Consejo de Estado avala que la oportunidad para solicitar esta devolución transcurre desde que el interesado cuenta con la oportunidad de exigir su derecho, una vez consolidada su situación jurídica.

3. Arme un expediente administrativo solido En el derecho tributario, la forma es tan importante como el fondo. Para recuperar sus recursos, usted debe presentar ante la administración tributaria municipal una solicitud formal de devolución de pagos en exceso o de lo no debido. Esta petición debe estar obligatoriamente acompañada de los documentos que acrediten la modificación del avalúo catastral y la consecuente reliquidación del impuesto predial. Sin este soporte probatorio exacto, su solicitud no prosperará.

4. Prepárese para el proceso judicial si la alcaldía se niega Una vez radicada su petición, le corresponde a la administración evaluar su caso particular y decidir si procede la devolución con base en las normas y la jurisprudencia. Si el municipio emite un acto administrativo negando su solicitud, tenga en cuenta que este define una situación jurídica particular y concreta. Ante este escenario, usted puede controvertir dicha negativa acudiendo a la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo mediante el medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho.

Impuesto de Industria y Comercio: 5 claves para afrontar cruces de Información con la DIAN. Concepto Minhacienda

 

La fiscalización territorial se ha sofisticado, y el uso de la información exógena nacional por parte de las secretarías de hacienda municipales para determinar el Impuesto de Industria y Comercio (ICA) exige que los empresarios ajusten sus controles tributarios. Con base en las directrices establecidas por el Ministerio de Hacienda (Concepto 044085 de 2026), es imperativo comprender los límites probatorios de las alcaldías y las reglas exactas para la depuración de este tributo, evitando así nulidades, pagos en exceso o procesos de aforo presuntivos.

A continuación, presento cinco recomendaciones pragmáticas para blindar a su empresa ante los requerimientos municipales:

1. Todo ingreso suma, sin importar si está en su objeto social principal El ICA grava la realización material de actividades industriales, comerciales o de servicios en una jurisdicción específica. La base gravable se compone de la totalidad de sus ingresos, sean ordinarios o extraordinarios. La jurisprudencia y el Ministerio son claros: no existe distinción legal entre los ingresos derivados de su actividad principal y aquellos provenientes de operaciones secundarias u ocasionales. Si la operación constituye un hecho generador en el municipio, debe ser declarada.

2. Lo declarado en Renta e IVA es solo un indicio, no una prueba irrefutable Muchos municipios cometen el error de asumir que el total de ingresos declarados ante la DIAN equivale automáticamente a la base gravable del ICA. Esto es jurídicamente incorrecto. Los tributos nacionales y territoriales tienen hechos generadores distintos. La información de la DIAN sirve a las alcaldías como marco de referencia, pero el municipio tiene la carga de la prueba: debe demostrar con material probatorio adicional que la actividad gravada efectivamente se ejecutó dentro de su jurisdicción geográfica.

3. Depure su base gravable con rigor legal Un alto volumen de ingresos brutos ante la DIAN no se traduce en un ICA exorbitante si usted aplica correctamente las exclusiones. Asegúrese de descontar siempre los rubros que la ley excluye expresamente de la base territorial: devoluciones, rebajas y descuentos, ingresos por exportaciones, venta de activos fijos, y los ingresos derivados de actividades que ostenten la calidad de exentas, excluidas o no sujetas. Documentar el origen de cada deducción es su principal defensa en etapa de fiscalización.

4. Exija el cumplimiento de la carga probatoria en procesos de aforo Si su empresa omitió declarar y enfrenta un proceso de liquidación oficial de aforo, la administración tributaria municipal no puede liquidar el impuesto basándose en simples suposiciones. Según el artículo 742 del Estatuto Tributario Nacional (aplicable a los municipios), la secretaría de hacienda está obligada a probar la ocurrencia del hecho generador, el periodo de causación y la cuantificación exacta de la base gravable mediante pruebas idóneas. No acepte liquidaciones fundamentadas exclusivamente en un cruce superficial de datos nacionales.

5. Prepárese para la "Liquidación Provisional" si es pequeña o mediana empresa Los concejos municipales pueden implementar la Liquidación Provisional, un mecanismo de determinación oficial rápido y optativo diseñado para contribuyentes que en el año anterior declararon ingresos brutos iguales o inferiores a 15.000 UVT (o patrimonio hasta 30.000 UVT). Este proceso permite a las alcaldías proferir liquidaciones fundamentadas en cruces de información con terceros y presunciones estadísticas. Si su empresa está en este segmento, mantener su contabilidad al día y responder rápidamente a cualquier divergencia es vital, ya que este acto administrativo acelera drásticamente los tiempos de discusión y sanción.

El desconocimiento de la autonomía fiscal territorial suele traducirse en litigios desgastantes o en la imposición de sanciones severas por inexactitud. Alinear la realidad contable de la empresa con las reglas específicas de cada municipio donde opera es la única estrategia sostenible.

¿Cuenta su empresa con una matriz de conciliación tributaria documentada que justifique las diferencias exactas entre sus ingresos nacionales y los reportados en cada jurisdicción municipal?

IVA no aplica sobre multas, tasas ni otros impuestos

Pagar impuestos sobre impuestos, o impuestos sobre sanciones, es una fuga de capital que su negocio no debe permitirse, lo expresamos porque hemos visto. Para zanjar cualquier duda operativa al respecto, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) emitió el Concepto 540 [006065] del 20 de abril de 2026. Su conclusión es pragmática y directa: no se puede gravar con el Impuesto sobre las Ventas (IVA) a las multas, las tasas, ni a otros impuestos.

El IVA no es un impuesto que nace única y exclusivamente cuando se configura su "hecho generador", consagrado en el artículo 420 del Estatuto Tributario.

El IVA solo se causa cuando su empresa realiza una de estas cuatro operaciones:

• Venta de bienes corporales muebles (no excluidos).
• Prestación de servicios en el territorio nacional o desde el exterior.
• Importación de bienes corporales muebles (no excluidos).
• Circulación, venta u operación de juegos de suerte y azar.

Pagar una sanción(administrativa o entre particulares), liquidar un tributo o abonar una tasa administrativa no es una venta ni la prestación de un servicio. Por lo tanto, es jurídicamente inviable que estas figuras detonen el cobro del IVA.

El Concepto 540 (apoyado en jurisprudencia de la Corte Constitucional y el Consejo de Estado) reitera las siguientes distinciones:

Concepto	Naturaleza Jurídica	Retribución del Estado	¿Genera IVA?
Impuesto	Obligación legal pura, como el impuesto de renta o el ICA.	Ninguna. No hay contraprestación directa para el contribuyente.	NO
Tasa	Precio que cobra el Estado por un servicio público individualizado (ej. peajes, trámites).	Directa. El contribuyente recibe un servicio específico y comprobable.	NO
Multa / Sanción	Consecuencia jurídica correctiva o punitiva por incumplir una obligación formal o sustancial.	Ninguna. Es un castigo, no una transacción comercial.	NO

 

 Reiteramos que si usted liquida sanciones por extemporaneidad o corrección ante la DIAN o secretarías de hacienda municipales, el valor base de esa liquidación jamás debe incluir un recargo adicional por IVA.

Con base en este concepto de la DIAN, le recomiendo ejecutar tres acciones inmediatas en su compañía:

1. Audite sus liquidaciones y pagos administrativos: Verifique que las entidades territoriales, corporaciones autónomas o entidades de control no le estén liquidando "IVA sobre el total" al cobrarle tasas por servicios administrativos o sanciones.
2. Ajuste su ERP y parametrización contable: Asegúrese de que su software de gestión no esté automatizando el cálculo de IVA sobre rubros parametrizados como tasas parafiscales o multas contractuales/administrativas.
3. Capacite a tesorería: Quien autoriza los pagos debe rechazar cualquier cobro de terceros o del Estado que intente gravar con IVA estos conceptos.

Comité de Convivencia en las Propiedades Horizontales

Consideramos útil recordar lo que el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio conceptuó sobre el comité de convivencia en el concepto 2026ER0036916 del 18/04/2026:

“(…)la propiedad horizontal supone una relación jurídica compleja, en la cual el titular de un bien privado conserva facultades propias del derecho de dominio, pero las ejerce dentro de un contexto comunitario que exige respeto por los bienes comunes, por los demás residentes y por las reglas de convivencia válidamente adoptadas. Por ello, el ejercicio de derechos individuales dentro de una copropiedad no puede entenderse de manera absoluta, sino en armonía con los derechos de los demás y con la finalidad legal de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica. 

“las propiedades horizontales pueden adoptar reglas generales de convivencia, uso de zonas comunes, seguridad, salubridad, tranquilidad, respeto mutuo y conservación de los bienes comunes. No obstante, tales reglas deben recaer sobre comportamientos objetivamente regulables y no sobre identidades, creencias, vivencias personales o formas de autopercepción (…) dentro del régimen de propiedad horizontal, el equilibrio constitucionalmente admisible consiste en proteger el fuero interno y la autodeterminación de la persona, sin desconocer que toda manifestación externa desarrollada en espacios comunes debe ajustarse a las reglas generales de convivencia, respeto, seguridad, tranquilidad y salubridad.

“la copropiedad puede establecer reglas generales sobre comportamiento en zonas comunes, uso de ascensores, circulación por pasillos, permanencia en áreas sociales, control de ruidos, protección de bienes comunes, salubridad, seguridad y respeto por los demás residentes. Sin embargo, tales reglas deben ser neutrales, generales y  aplicables a cualquier persona, con independencia de la razón subjetiva que motive su conducta. En consecuencia, una disposición que prohíba “conductas que afecten la tranquilidad, salubridad o seguridad de los residentes” puede resultar admisible si es clara, razonable y proporcional (…) la Corte constitucional en sentencia T-283 de 20207 dispuso  que las personas jurídicas organizadas bajo el régimen de propiedad horizontal tienen la facultad de crear sus propios reglamentos, los cuales buscan armonizar el dominio privado con los espacios comunes, pero tales disposiciones deben enmarcarse dentro de la legalidad propia del Estado de derecho y por ende deben respetar los derechos de los copropietarios así como los de terceros y demás sujetos interesados.

“el comité de convivencia cumple una función eminentemente preventiva, mediadora y facilitadora de fórmulas de arreglo. Su papel resulta especialmente relevante en situaciones en las que existe tensión entre formas de expresión personal y percepciones de afectación convivencial, pues permite abrir espacios de diálogo, escuchar a las partes, identificar hechos concretos, proponer compromisos razonables y evitar que el conflicto escale hacia medidas sancionatorias o judiciales. No obstante, su actuación no puede traducirse en prejuzgamiento, señalamiento, estigmatización ni imposición directa de sanciones, pues su finalidad es promover soluciones pacíficas y no sustituir los procedimientos sancionatorios o las competencias de otros órganos. En todo caso, cualquier medida restrictiva o sancionatoria debe estar precedida de la verificación de hechos concretos, de la identificación de la regla presuntamente incumplida y de la garantía plena del debido proceso. Atendiendo que el artículo 2 de la Ley 675 de 2001 dispone que “Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación”.

No esta por demás recordar que el único órgano con facultad originaria para imponer sanciones a los residentes de una P.H o a los preoperatorios de los inmuebles es la Asamblea General de Propietarios, sin embargo, esta facultad puede ser ejercida por el Consejo de Administración, siempre y cuando el Reglamento de Propiedad Horizontal (el elevado a escritura pública) le haya delegado expresa y taxativamente dicha función. 

Los invitamos a leer ¿Reglamento de propiedad horizontal puede prohibir tener una mascota?

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Notas Crédito Electrónicas por rebates y descuentos, la realidad económica prima, concepto 0123 del CTCP

El manejo de los descuentos comerciales, "rebates" y ajustes financieros ha sufrido un choque de realidades con la masificación de los documentos electrónicos de la DIAN. En la dinámica diaria, es habitual que comercializadoras y proveedores mantengan acuerdos de exclusividad o agenciamiento, asumiendo costos de actividades frente a clientes finales que luego se cruzan o descuentan de los saldos por pagar. El conflicto surge cuando, meses después, los proveedores emiten notas crédito electrónicas bajo conceptos genéricos como "descuento financiero", reemplazando las antiguas notas contables internas y generando fricciones entre la realidad financiera y el soporte electrónico.

Para resolver esta encrucijada, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) emitió el Concepto 2026-0123 del 25 de mayo de 2026. La premisa fundamental de la entidad es contundente: el reconocimiento contable de una nota crédito no depende exclusivamente de la etiqueta o nombre asignado en el documento electrónico, sino de la sustancia económica real de la transacción. Esto significa que la empresa debe evaluar las condiciones contractuales pactadas, el momento en que verdaderamente surge el derecho al descuento y su relación directa con las compras previas.

Dependiendo de esta evaluación de fondo, el tratamiento variará significativamente. El ajuste puede representar un menor valor del inventario, una afectación al costo de ventas, un descuento puramente financiero o un incentivo comercial. De igual manera, cuando la comercializadora traslade estas notas crédito a sus clientes finales, debe aplicar el mismo rigor analítico para determinar si se trata de devoluciones, menores valores del ingreso o ajustes al precio de venta.

En cuanto al soporte probatorio, el CTCP recuerda que el artículo 6 del Anexo 6 del Decreto Único Reglamentario (DUR) 2420 de 2015 exige que todo hecho económico esté debidamente documentado y autorizado. Si los ajustes se soportan mediante documentos electrónicos, su validez jurídica y probatoria está plenamente respaldada por la Ley 527 de 1999 (Ley de Comercio Electrónico), la cual regula los mensajes de datos y las firmas digitales. No obstante, el CTCP es enfático al advertir que los cruces y efectos estrictamente tributarios ante la DIAN o las haciendas municipales escapan de su órbita de competencia, dejando esa carga interpretativa al juicio profesional del equipo asesor de cada compañía.

A partir de este pronunciamiento, comparto tres recomendaciones prácticas para blindar las operaciones de su empresa:

·       Priorice el contrato sobre el documento electrónico: No contabilice una nota crédito automáticamente basándose en la descripción que el proveedor puso en el XML. Si el documento dice "descuento financiero" pero la realidad económica dictamina que es un reconocimiento por mercancía averiada o un incentivo comercial por volumen, el registro contable debe reflejar el acuerdo de fondo.

·       Construya un soporte documental integral: La nota crédito electrónica por sí sola puede no ser suficiente ante una fiscalización. Acompañe estos mensajes de datos (protegidos por la Ley 527 de 1999) con las actas de cruce de cuentas, correos de autorización y, sobre todo, contratos o acuerdos comerciales (así sean de adhesión o correos formales) que expliquen el origen del "rebate" o ajuste.

·       Alinee la contabilidad con su estrategia fiscal: Dado que el CTCP no resuelve el impacto tributario, es vital que los departamentos de contabilidad e impuestos trabajen de la mano. Un descuento mal clasificado como ingreso o como menor valor del costo puede alterar las bases gravables en renta o generar asimetrías en el IVA y el ICA ante las administraciones locales.