Cargadores para Vehículos Eléctricos en la Propiedad Horizontal, Concepto de Minvivienda

 

Recientemente, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio emitió una respuesta formal (radicado 2026ER0065902 del 08 de julio de 2026) frente a una solicitud ciudadana. A continuación las conclusiones de la respuesta.

1. El marco legal ya está definido: La Resolución 0337 de 2026

El Ministerio fue claro en señalar que no expedirá nuevas circulares de obligatorio cumplimiento para las Curadurías Urbanas ni directrices vinculantes para las asambleas, pues la materia ya fue reglamentada. En cumplimiento del artículo 10 de la Ley 1964 de 2019, Minvivienda expidió la Resolución 0337 del 9 de junio de 2026, esta norma obliga a prever acometidas de electricidad para la carga de vehículos eléctricos en edificios de uso residencial, comercial o mixto.  Esta obligación aplica bajo parámetros estrictos:

• La norma aplica para proyectos en distritos y municipios de categoría especial, 0, 1, 2 y 3.

• Aplica para licencias de construcción en modalidades de obra nueva, ampliación y modificación radicadas tras la vigencia de la resolución.

• La exigencia solo es obligatoria si el municipio cuenta con un porcentaje de vehículos eléctricos registrados igual o superior al dos por ciento (2%).

2. Excepciones a la regla: ¿Cuándo no es obligatorio?

El Ministerio aclaró que no todos los proyectos inmobiliarios están sujetos a esta carga normativa. Quedan excluidos:

• Los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y de Interés Prioritario (VIP).

• Proyectos que no generen áreas de parqueaderos privados nuevos, o aquellos donde solo se autorice un (1) único cupo de parqueadero privado individual.

• Edificaciones cuyas licencias hayan sido radicadas en debida forma antes de los lineamientos de la resolución.

3. El reto en la Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001)

Para quienes administran o construyen copropiedades, el documento del Ministerio es una guía sobre cómo proceder según la Ley 675 de 2001. El concepto distingue dos escenarios críticos:

• Parqueaderos privados: Si la instalación de carga de vehículos se sitúa en un cupo individual de parqueadero privado y no afecta áreas comunes, el propietario solo requiere presentar una comunicación previa a la copropiedad informando la instalación.

• Afectación de zonas comunes: Si la instalación requiere modificar bienes comunes, se considera un cambio en su uso o destinación. Esto constituye una modificación sustancial que exige la aprobación de la asamblea general de propietarios con una mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad.

• Licencias urbanísticas: Si las redes eléctricas no afectan la estructura o arquitectura del edificio, se clasifica como una "reparación locativa" y no exige licencia de construcción. Si implica variaciones estructurales, sí requiere trámite de licencia de modificación.

Del Concepto del ministerio de Vivienda extraigo las siguientes conclusiones:

• Costos exclusivamente a cargo del propietario:

La normativa protege las finanzas de las copropiedades. Se establece de manera tajante que los costos de instalación de los equipos y el valor del consumo de energía derivado de la recarga corresponden íntegramente a la persona interesada o propietario del vehículo.

• Obligación técnica en parqueaderos colectivos:

Para los constructores que diseñen parqueaderos colectivos sometidos a propiedad horizontal, existe una nueva responsabilidad técnica. Deberán disponer de una canalización a través de las áreas comunes que permita futuras derivaciones hacia los puntos de carga.

• Límites a la intervención del Ministerio en disputas privadas:

Minvivienda advirtió que no expedirá lineamientos para instruir u obligar a las asambleas de copropietarios frente a la infraestructura de carga. Cualquier controversia entre un residente que desee instalar su cargador y una asamblea que se oponga, deberá resolverse utilizando los mecanismos legales de solución de conflictos e impugnación previstos en la Ley 675 de 2001.

• Periodo de transición estratégico:

La Resolución 0337 de 2026 rige a partir del año siguiente al de su publicación. Esto otorga a los constructores un régimen de transición para ajustar sus diseños eléctricos y financieros antes de que la obligación sea plenamente exigible por las autoridades.

Contabilidad en Excel: ¿Es legal para las microempresas?

El dilema entre adquirir un software contable o llevar las cuentas del negocio en una hoja de cálculo es una constante para quienes inician empresa. Existe el mito de que las autoridades tributarias y comerciales exigen plataformas tecnológicas especializadas para validar la contabilidad de un negocio, sin embargo, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), mediante el Concepto 0148 del 25 de junio de 2026, acaba de despejar esta duda de manera pragmática.

El origen de la controversia

Un comerciante elevó una consulta directa al CTCP para resolver dos inquietudes operativas fundamentales. En primer lugar, solicitó aclarar cuáles son los topes exactos vigentes para que una microempresa pueda clasificar en el Grupo 3 y beneficiarse de un marco de contabilidad simplificada (DUR 2420 de 2015). En segundo lugar, y siendo el punto de mayor debate práctico, cuestionó si es jurídicamente válido llevar dicha contabilidad a través de herramientas ofimáticas comunes (como Excel) o si el ordenamiento exige la adquisición obligatoria de un software contable especializado.

Neutralidad tecnológica y rigor comercial

El concepto del CTCP se fundamenta en el principio de neutralidad tecnológica frente a la obligación probatoria. El organismo concluyó que la normativa legal vigente en Colombia no exige el uso de un software contable específico. Es completamente válido utilizar hojas de cálculo, siempre y cuando el archivo opere bajo los mandatos del Código de Comercio: debe manejarse en idioma castellano, bajo el sistema de partida doble y garantizar la inalterabilidad, la trazabilidad, el orden cronológico y la conservación de los soportes (en concordancia con la Ley 527 de 1999).

Adicionalmente, el CTCP aclaró que la pertenencia al Grupo 3 no depende del número de empleados o del nivel de activos del comerciante, sino del tope de ingresos anuales según el sector económico al que pertenezca la empresa.

5 Recomendaciones útiles para emprendedores y empresarios

Para que la flexibilidad tecnológica no se convierta en una contingencia para su negocio, aplique estas cinco reglas derivadas del pronunciamiento:

1. Mida sus ventas, no su nómina (Nuevos topes Grupo 3). La clasificación como microempresa para llevar contabilidad simplificada hoy depende de sus ingresos anuales por actividades ordinarias. Si su empresa es del sector manufacturero, el límite es 23.563 UVT; para el sector servicios, 32.988 UVT; y para el sector comercio, 44.769 UVT.
2. Cumpla con los tres reportes básicos obligatorios. Si usted clasifica en el Grupo 3, su contabilidad simplificada exige un mínimo innegociable: un Estado de Situación Financiera (Balance General), un Estado de Resultados y las Notas a los estados financieros. No se desgaste generando reportes corporativos complejos que la ley no le exige a su tamaño empresarial.
3. Excel es legal, pero exige disciplina absoluta. Usted puede llevar su contabilidad en una hoja de cálculo sin que la autoridad se lo rechace. No obstante, el archivo no puede ser un borrador desordenado donde se sobrescriben celdas a voluntad. Debe estar parametrizado para reflejar fielmente la historia clara de los negocios sin permitir alteraciones indetectables.
4. El comprobante es el rey de la prueba. No importa si usa un software de millones de pesos o una hoja ofimática gratuita; la regla probatoria del artículo 51 del Código de Comercio es implacable: todo asiento contable debe tener un comprobante o documento que lo respalde. Una celda de Excel diligenciada sin una factura, recibo o contrato que la soporte carece de todo valor legal y fiscal.
5. Evalue el riesgo de la "informalidad digital". Aunque el CTCP avala las hojas de cálculo, advierte enfáticamente sobre los riesgos de seguridad e integridad de la información. Un archivo ofimático es altamente susceptible a borrados accidentales, corrupción de datos o manipulación indebida por parte de empleados. Si su volumen de transacciones comienza a crecer, el ahorro en la compra de un software se convertirá rápidamente en una amenaza insostenible para su control interno.

El derecho de inspección no es una autorización para interrogar ni entorpecer

Uno de los dolores de cabeza más frecuentes en la administración de una sociedad es enfrentarse a un accionista que confunde su legítimo "derecho de inspección" con las facultades de un fiscal investigador ese socio que exige sacar fotocopias de todo, toma fotos con su celular a los contratos, pretende interrogar al contador, acosa a los empleados y, para rematar, monopoliza el uso de la palabra en la asamblea general hasta reventar la paciencia de todos los asistentes. ¿Debe la administración tolerar este comportamiento? La Superintendencia de Sociedades ha trazado una línea clara y pragmática en su reciente Oficio 220-299337 del 05 de junio de 2026.

El accionista inquisidor y el caos en la asamblea

El concepto de la Superintendencia responde a una consulta sobre una situación corporativa crítica y desafortunadamente común: un accionista que, argumentando ampararse en el derecho de inspección, pretendía someter a interrogatorios directos a los empleados y contratistas de la compañía. Además, exigía sacar copias de los documentos sociales, solicitaba informes y conceptos legales confidenciales, y adoptaba una postura obstruccionista en la asamblea general, monopolizando el uso de la palabra y exigiendo explicaciones sobre operaciones del giro ordinario que no estaban en el orden del día.

La duda de la compañía era clara: ¿Hasta dónde llega el derecho de este socio y cómo podemos detener este evidente abuso sin que nos acusen de vulnerar sus garantías?

Inspeccionar es revisar, no duplicar ni interrogar

La tesis central de la Superintendencia en este Oficio es contundente: El derecho de inspección es una prerrogativa estrictamente delimitada y con fines puramente informativos, cuyo ejercicio no puede entorpecer la marcha administrativa de la empresa ni configurar un abuso del derecho.

La entidad aclaró que este derecho confiere la facultad de examinar o revisar visualmente los libros de contabilidad y documentos exigidos por la ley, pero no incluye el derecho a exigir copias, ni a tomar fotografías, ni mucho menos a realizar entrevistas o interrogatorios al representante legal, contador, revisor fiscal o empleados de la sociedad. Asimismo, la SuperSociedades ratificó el poder de dirección del Presidente de la Asamblea para poner límites de tiempo a las intervenciones y evitar conductas dilatorias, protegiendo así la eficiencia del máximo órgano social.

5 Tips y recomendaciones útiles

1. Cero fotocopias y fotos sin autorización expresa. Implemente una política clara: Inspeccionar es mirar y, si acaso, tomar apuntes en una libreta propia. Los accionistas no tienen derecho a sacar copias físicas, escanear o tomar fotos a los documentos con sus celulares, a menos que la Asamblea General lo haya autorizado expresamente. Si un socio sustrae información a la fuerza, podría incurrir en responsabilidad civil por los perjuicios causados a la compañía.

2. Los empleados de la compañia no son sujetos de interrogatorio. Proteja a su equipo de trabajo. Si un accionista exige "entrevistar" al contador o a un contratista para auditar su gestión, usted como representante legal debe negarse de tajo. Esta negativa no es una obstrucción al derecho de inspección, sino el ejercicio legítimo de los límites funcionales de la empresa. Las dudas del accionista deben resolverse analizando los estados financieros y los libros, no acosando al personal.

3. Blinde sus secretos empresariales y papeles de trabajo. No todo papel que circula en la empresa es público para los socios. Los documentos de trabajo del revisor fiscal o contrador, los conceptos jurídicos internos, los reportes de due diligence y, por supuesto, los secretos industriales o comerciales (como fórmulas, bases de datos o estrategias de precios protegidas), no están sujetos al derecho de inspección. La sociedad puede, unilateralmente y de forma motivada, restringir el acceso a esta información para evitar perjuicios.

4. Póngale reloj a la Asamblea (Reglamento de debate). No permita que un socio secuestre la reunión. Es jurídicamente viable y altamente recomendable adoptar un reglamento interno para la asamblea (o que el Presidente de la misma fije reglas claras al inicio). Usted puede limitar el tiempo máximo de intervención por accionista, restringir el número de veces que pueden hablar sobre un mismo punto y cortar el uso de la palabra si las intervenciones son impertinentes o dilatorias.

5. El acta es su mejor escudo probatorio. Si se enfrenta a un accionista obstruccionista o abusivo, documente todo. Que el secretario deje constancia detallada en el acta de la asamblea sobre las advertencias formuladas, el tiempo consumido de manera injustificada y las medidas adoptadas por el presidente para mantener el orden. Esta será su prueba fundamental si el socio decide iniciar un litigio alegando que se le "vulneró el derecho a la voz" o si la compañía decide demandarlo por abuso del derecho.

Enviar muchos documentos a la DIAN “no convence”, es necesario enviar los correctos, probar bien.

 

El Consejo de Estado, por medio de la sentencia 29475 del 9 de julio de 2026, Consejera Ponente: CLAUDIA RODRÍGUEZ VELÁSQUEZ nos recuerda que en el derecho tributario colombiano, la calidad y el orden de la prueba son mas importantes que el simple volumen.

El caso fallado por el Consejo de Estado gira en torno a una importante cooperativa dedicada al comercio al por mayor de materias primas agropecuarias, tras revisar su declaración del Impuesto sobre la Renta del año gravable 2014, la DIAN decidió desconocerle costos por más de $2.410 millones de pesos. ¿La razón? Las facturas y documentos equivalentes presentaban inconsistencias graves: números repetidos en fechas distintas, documentos ilegibles, falta de identificación (NIT) del proveedor y valores que no cuadraban.

Para defenderse y tratar de salvar estos millonarios costos, la empresa aportó a lo largo del proceso un total de 17.683 folios digitalizados. Su argumento central era que al entregar esta inmensa cantidad de soportes, se estaba demostrando la realidad de las operaciones y se cumplía con el principio de libertad probatoria. No obstante, tanto la DIAN, como el Tribunal en primera instancia y, finalmente, la Sección Cuarta del Consejo de Estado, negaron las pretensiones de la empresa y confirmaron el millonario rechazo de costos y la consecuente sanción por inexactitud.

¿Por qué perdió el contribuyente si entregó más de 17.000 documentos?

La ratio decidendi (la razón de la decisión) del Consejo de Estado se fundamenta en el principio de autorresponsabilidad probatoria. La Alta Corporación determinó que "allegar de manera masiva documentos no suple el deber de probar".

El tribunal fue enfático en señalar que no basta con aportar miles de folios al expediente; es obligación ineludible del contribuyente construir lo que se denomina el "alcance técnico de la prueba". Esto significa que la empresa debe explicar, clasificar y relacionar de manera directa cada documento con el hecho jurídico que pretende demostrar (por ejemplo, relacionar la factura X con el costo Y rechazado por la DIAN).

El Consejo de Estado concluyó que entregar miles de documentos desorganizados y sin un cuadro explicativo o anexo que los conecte con la contabilidad, es una práctica que traslada indebidamente la carga probatoria al juez y a la administración, quienes no tienen la obligación (ni el tiempo) de armar el rompecabezas para suplir la deficiencia probatoria del contribuyente. Si usted no explica cómo su prueba lo defiende, la prueba simplemente no tiene mérito.

5 Tips y recomendaciones

1. Calidad sobre cantidad: Construya el "puente lógico" Si la DIAN le cuestiona 50 operaciones, no entregue una carpeta con 5.000 folios revueltos. Acompañe siempre sus pruebas de un anexo explicativo (un puente lógico) donde detalle exactamente qué pretende probar con cada documento: "El costo rechazado por $10 millones se acredita con la factura electrónica No. 1234, visible en el folio 4, que cumple todos los requisitos legales". Facilíteles la vida al auditor y al juez.

2. Auditoría preventiva a sus documentos soporte (Art. 771-2 ET) Un gasto real no sirve de nada si el papel que lo soporta está mal hecho. Revise periódicamente que los documentos equivalentes y facturas que recibe su empresa cumplan rigurosamente con los requisitos del artículo 771-2 del Estatuto Tributario: NIT claro, fecha de emisión, nombre del proveedor y que la información sea completamente legible. Un documento tachado o sin NIT es dinero perdido.

3. Cuidado con la duplicidad y el desorden contable En el caso fallado por el Consejo de Estado, la empresa perdió porque la DIAN encontró el mismo número de documento soporte utilizado en fechas y operaciones diferentes. Implemente un software contable o un control estricto que alerte sobre numeraciones repetidas o inconsistencias de fechas. El desorden administrativo es el mejor aliado de los rechazos de la DIAN.

4. Asuma su carga probatoria (Autorresponsabilidad) No espere que el juez o el funcionario de la DIAN hagan el trabajo de depuración por usted. Si usted invoca un derecho (como deducir un costo para pagar menos impuestos), es su obligación procesal y legal demostrarlo de manera impecable. El desorden  para probar juegan siempre en su contra.

5. Dupla Contador – Abogado. Cuando se enfrentan cuestionamientos es vital contar con una dupla de contador y abogado que estructuren técnicamente los soportes contables y tributarios a aportar durante el proceso.

 

 

¿Pagó de más en el Impuesto Predial por errores catastrales? 4 Claves legales para recuperar su dinero

Recientemente, el Ministerio de Hacienda, concepto 043968 del 16 de junio de 2026, emitió un pronunciamiento de suma importancia sobre este tema. A continuación, le presento 5 recomendaciones pragmáticas para reclamar la devolución de su dinero sin naufragar en trámites burocráticos.

1. El reloj tributario juega a su favor: Conteo especial del término de prescripción La regla general indica que las solicitudes de devolución de pagos en exceso deben presentarse dentro del término de cinco años. Sin embargo, tratándose del impuesto predial donde la administración es quien liquida el tributo, existe una excepción fundamental para el beneficio del contribuyente. Cuando el valor a pagar varía debido a una decisión administrativa que modifica el avalúo del inmueble, el término de cinco años no se contabiliza desde la fecha en que usted realizó el pago inicial. En realidad, el plazo comienza a correr a partir del momento en que se consolida la situación jurídica, es decir, con la reliquidación del impuesto que se deriva de la modificación del avalúo catastral.

2. Haga valer la jurisprudencia del Consejo de Estado ante negativas locales Es posible  que las secretarías de hacienda municipales intenten rechazar su solicitud alegando extemporaneidad frente a la fecha del giro de los recursos. Frente a esto, debe argumentar que el reembolso solo es exigible jurídicamente a partir de que la autoridad reconoce y corrige el error catastral. La jurisprudencia reciente del Consejo de Estado avala que la oportunidad para solicitar esta devolución transcurre desde que el interesado cuenta con la oportunidad de exigir su derecho, una vez consolidada su situación jurídica.

3. Arme un expediente administrativo solido En el derecho tributario, la forma es tan importante como el fondo. Para recuperar sus recursos, usted debe presentar ante la administración tributaria municipal una solicitud formal de devolución de pagos en exceso o de lo no debido. Esta petición debe estar obligatoriamente acompañada de los documentos que acrediten la modificación del avalúo catastral y la consecuente reliquidación del impuesto predial. Sin este soporte probatorio exacto, su solicitud no prosperará.

4. Prepárese para el proceso judicial si la alcaldía se niega Una vez radicada su petición, le corresponde a la administración evaluar su caso particular y decidir si procede la devolución con base en las normas y la jurisprudencia. Si el municipio emite un acto administrativo negando su solicitud, tenga en cuenta que este define una situación jurídica particular y concreta. Ante este escenario, usted puede controvertir dicha negativa acudiendo a la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo mediante el medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho.