En primer lugar
recordemos que en los términos del artículo 22 de la ley 675 de 2001 las
terrazas y cubiertas, (ambos bienes comunes) pueden ser asignadas de manera exclusiva a los propietarios
de bienes privados que por su localización y cercanía puedan disfrutarlos; pero
la concesión de estos bienes genera responsabilidades al propietario de bien
privado al que se le establezca el disfrute excluso el bien común, y consisten,
según el artículo 23 de la misma ley en los siguientes:
1. No
efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como
consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de
las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo
uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo,
según lo aprobado en la asamblea general.
No obstante la restricción para
realizar alteraciones prevista en el numeral 1, debemos tener presente el texto
del artículo 73 de la ley 675 de 2001, el cual, si bien se encuentra en el titulo
3 referido a las “unidades inmobiliarias cerradas” es aplicable a la situación por
Usted planteada, dispone:
ARTÍCULO 73. Reformas
arquitectónicas y estéticas. La adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos
originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las
Unidades Inmobiliarias Cerradas será
decidida por la respectiva Asamblea de copropietarios y posteriormente se
someterá a la aprobación de autoridad competente.
Es pertinente citar el Decreto 1469 de 2010 el cual, en el artículo
25 dicta:
Artículo 25. Documentos adicionales
para la licencia de construcción. Cuando se trate de
licencia de construcción, además de los requisitos señalados en el artículo 21
del presente decreto, se deberán aportar los siguientes documentos: (…)
5. Cuando se trate de
licencias para la ampliación, adecuación,
modificación, reforzamiento estructural o demolición de inmuebles
sometidos al régimen de propiedad horizontal, copia del acta del órgano
competente de administración de la propiedad horizontal o del documento que
haga sus veces, según lo disponga el respectivo reglamento de propiedad
horizontal vigente, autorizando la ejecución de las obras solicitadas. Estas
licencias deberán acoger lo establecido en los respectivos reglamentos.
La
carencia del permiso respectivo de la autoridad urbanística competente
generaría una infracción urbanística, la cual debe ser sancionada por los
alcaldes, de conformidad con lo establecido en el artículo 103 y 104 de la Ley
388 de 1997.
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