1. El Lease Back (Retroarriendo) como Mecanismo de Liquidez sin causar de impuestos
El Sale and Lease Back (venta y retroarriendo) es una herramienta de la planeación financiera y fiscal, expresamente regulada y protegida por el Artículo 127-1 del Estatuto Tributario (modificado por la Ley 1819 de 2016 para armonizarse con las normas NIIF/IFRS).
La utilidad de esta figura radica en que, aunque jurídicamente hay una "venta" y un traspaso de la propiedad (titularidad) del activo a una entidad financiera, para efectos tributarios no existe enajenación. La ley manda que se trate estrictamente como una operación de financiación.
La Finalidad: Monetizar (volver efectivo) un activo fijo valorizado que la empresa posee, sin tener que pagar el Impuesto de Renta (35%) o de Ganancia Ocasional (15%) que generaría una venta tradicional, mientras se generan deducciones adicionales por intereses.
Paso a Paso de la Estructuración:
1. Identificación del Activo y Avalúo: La empresa (propietaria) selecciona un activo estratégico (inmuebles, maquinaria pesada, aeronaves) que tiene un alto valor comercial pero un bajo costo fiscal.
2. Suscripción del Contrato: Se firma un contrato de lease back con una compañía de financiamiento o banco. La empresa le "vende" el activo al banco y recibe liquidez inmediata, pero simultáneamente firma un contrato de arrendamiento financiero para seguir usándolo, con una opción de compra al final.
3. Tratamiento Fiscal (El Escudo): Al aplicar el Art. 127-1 ET, la empresa vendedora/arrendataria no da de baja el activo de su patrimonio fiscal. Tampoco registra un ingreso gravable por la venta. En su lugar, registra un pasivo financiero.
4. Ejecución y Deducciones: Durante el contrato, la empresa sigue depreciando fiscalmente el activo (como si nunca lo hubiera vendido) y, adicionalmente, deduce el componente de intereses de los cánones de arrendamiento que le paga al banco (respetando los límites de subcapitalización del Art. 118-1 ET).
Ejemplo Práctico:
La empresa "Alfa S.A.S." necesita liquidez urgente por $10.000 millones de pesos (COP) para un nuevo proyecto. Es dueña de su edificio sede, el cual tiene un costo fiscal (en libros) de $2.000 millones, pero un valor comercial de $10.000 millones. Si Alfa S.A.S. vende el edificio a un tercero para conseguir la plata, genera una Ganancia Ocasional de $8.000 millones. Al 15%, tendría que girarle a la DIAN $1.200 millones en impuestos, destruyendo su flujo de caja.
La Solución (Lease Back): Alfa le "vende" el edificio a Leasing Bancolombia por $10.000 millones y lo toma en retroarriendo a 10 años.
• Impacto Fiscal de la Venta: $0 pesos. La DIAN asume que fue un préstamo garantizado con el activo. No hay ganancia ocasional.
• Liquidez obtenida: $10.000 millones netos para capital de trabajo.
• Beneficio futuro: Alfa deduce el 100% de los intereses que le pague al banco durante los 10 años y sigue deduciendo la depreciación del edificio. Al final de los 10 años, ejerce la opción de compra (por un valor residual mínimo) y la titularidad legal regresa a Alfa.
2. La Anticresis para el Arbitraje de Escudos Fiscales Corporativos
La anticresis (Artículo 2458 del Código Civil) es un contrato por el cual se entrega al acreedor una finca raíz (o establecimiento de comercio) para que se pague con sus frutos. En la planeación tributaria de grupos empresariales cerrados es un mecanismo útil para realizar un traslado temporal de rentas hacia vehículos que poseen escudos fiscales.
La Finalidad: Pagar una deuda intragrupo o familiar cediendo la fuente de ingresos (el activo) a un acreedor que tiene una tasa efectiva de tributación del 0% (debido a pérdidas fiscales acumuladas), en lugar de que el deudor reciba el ingreso, pague un 35% de impuesto sobre la renta y, con lo que le sobre, intente pagar la deuda.
Paso a Paso de la Estructuración:
1. Mapeo de la Deuda y los Atributos Fiscales: Se identifica una compañía "A" (Deudora, que tributa al 35% y tiene un activo productivo como locales comerciales arrendados) y una compañía "B" (Acreedora, que posee cuantiosas pérdidas fiscales amortizables según el Art. 147 ET, por lo que su tributación efectiva actual es 0%).
2. Suscripción de Escritura Pública: Se eleva a escritura pública el contrato de anticresis, donde "A" le entrega a "B" la tenencia de los locales comerciales para que "B" reciba directamente los cánones de arrendamiento de los inquilinos y con ellos se cobre la deuda (capital e intereses).
3. Mutación del Sujeto Pasivo (Realización del Ingreso): De conformidad con el Artículo 27 y 28 del ET (realización del ingreso), quien explota económicamente el activo y factura los arriendos es el acreedor anticrético ("B").
4. Cruce Fiscal: "B" recibe los ingresos por arriendos, pero no paga impuesto porque los compensa contra sus pérdidas fiscales acumuladas. "A", por su parte, ve disminuir su pasivo (se paga la deuda) sin haber tenido que registrar el ingreso gravado en su declaración de renta.
Ejemplo Práctico:
La sociedad "Inversiones Familiares S.A.S." (rentable, tributa al 35%) le debe $2.000 millones a su filial "Operadora Logística S.A.S." (la cual fracasó en un proyecto y tiene $3.000 millones en pérdidas fiscales acumuladas sin usar).
Inversiones Familiares es dueña de una bodega que renta $500 millones anuales.
La Solución (Anticresis): Inversiones Familiares le entrega la bodega en anticresis a Operadora Logística por 4 años.
• Operadora Logística empieza a facturar los $500 millones anuales de arriendo. Como tiene pérdidas fiscales, su impuesto de renta sobre esos $500 millones es $0.
• Ese dinero se abona inmediatamente a la deuda que Inversiones Familiares tiene con ella.
• Inversiones Familiares cancela su pasivo en 4 años sin haber tenido que reconocer esos $2.000 millones como ingresos gravables al 35% (lo que le habría costado $700 millones en impuestos si los hubiera recibido directamente para luego pagarle a su filial).
• Al saldarse la deuda, la anticresis se extingue y la explotación de la bodega regresa a la matriz.
En todo caso, para que la DIAN no cuestione la anticresis bajo la figura de abuso tributario, las dos empresas deben demostrar que la deuda original era real, con fecha cierta, y que la transferencia de la gestión inmobiliaria se hizo de manera efectiva (los contratos de arrendamiento con los terceros deben cederse temporalmente al acreedor anticrético). La forma jurídica debe coincidir con la realidad económica material.
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