Resumen del Caso (Sentencia SC613-2026)
El contexto: En 2007, las partes firmaron un contrato por 12 años (iniciando operaciones en 2009) para operar una gasolinera, pactando un canon variable basado en el volumen de galones vendidos. Al acercarse el vencimiento en 2021, Los Arrendadores, motivados por ofertas de competidores mayoristas que prometían pagos fijos altísimos más componentes variables, buscaron modificar sustancialmente el canon. Al no haber acuerdo, demandaron a La Arrendataria para que un juez fijara el nuevo valor.
Durante el juicio, ambas partes presentaron dictámenes periciales (avalúos) para justificar sus posturas. Tanto el juez de primera instancia como el Tribunal Superior de Antioquia (segunda instancia) desestimaron los peritajes por considerarlos defectuosos, parcializados o poco sólidos. Sin embargo, en lugar de ordenar un nuevo peritaje que les diera luces técnicas, los jueces decidieron "calcular" el nuevo canon apoyándose en contratos previos, declaraciones de terceros y su propio sentido de la equidad.
La Corte Suprema de Justicia, mediante la sentencia SC613-2026, casó (anuló) la decisión del Tribunal. La Corte fue tajante: el artículo 519 del Código de Comercio exige obligatoriamente la "intervención de peritos" para dirimir estas diferencias. El juez no puede jugar a ser avaluador. Si los peritajes de las partes son deficientes, el juez tiene el deber ineludible de decretar un peritaje de oficio. Fijar un canon comercial a "ojo" basándose en testimonios carece de la rigurosidad técnica que exige el mercado. Por tanto, la Corte ordenó la práctica de un dictamen pericial de oficio antes de emitir la sentencia de reemplazo.
¿Qué nos está diciendo la Corte Suprema de Justicia?
1. La Autonomía de la Voluntad vs. La Intervención Judicial La regla general es que el mercado y la voluntad de las partes dictan el precio. Pero cuando usted, como empresario, se atrinchera en su derecho de renovación (Art. 518) y el propietario se atrinchera en su deseo de mayor rentabilidad, le están entregando la chequera de su negocio a un tercero: el juez. La Corte reconoce que la fijación judicial del canon es una injerencia enorme en la autonomía de la voluntad. Precisamente por eso, el legislador no le permite al juez hacerlo "a su leal saber y entender", sino que lo obliga a usar herramientas matemáticas, económicas y de mercado a través de un perito.
2. El Perito no es el Juez, pero el Juez está atado a la Técnica. La Corte aclara un punto vital: no estamos en el antiguo sistema de "tarifa legal" donde el juez debe obedecer ciegamente al perito. El juez analiza la prueba bajo la "sana crítica". Pero el juez puede apartarse del avalúo si encuentra fallas lógicas o metodológicas, pero NO puede fijar el canon basándose en sus conocimientos privados o en simples testimonios de la competencia. Si descarta los avalúos, debe pedir uno nuevo. Esto garantiza que la rentabilidad de su negocio no quede a merced de la subjetividad de un funcionario judicial que, aunque experto en derecho, no necesariamente sabe cómo se estructura el P&G de una estación de servicio o de un restaurante.
3. El Canto de Sirena de la Competencia. Un detalle fáctico muy interesante de esta sentencia es que Los Arrendadores usaron ofertas de competidores directos de La Arrendataria para inflar el precio de mercado. La Corte y los tribunales notaron que esos competidores tenían intereses ocultos: sacar al inquilino actual para quedarse con el punto madurado. Como empresarios, debemos saber que el "precio de mercado" debe tasarse objetivamente sobre el valor del inmueble y su destinación, no sobre las ofertas infladas de un rival corporativo que busca destruir a su competencia.
5 Tips Estratégicos para Empresarios
1. No deje la negociación para el último minuto: Inicie los acercamientos meses antes del preaviso legal. Si percibe que el arrendador tiene pretensiones irreales, usted tendrá tiempo para estructurar su defensa legal o buscar alternativas comerciales, evitando que la urgencia lo obligue a aceptar un canon leonino.
2. Invierta en un peritaje técnico de primer nivel: Si el conflicto es inevitable, no escatime en gastos al contratar a su avaluador. Un peritaje sólido, claro, exhaustivo y bien fundamentado (como lo exige el Art. 232 del CGP) será su mejor escudo en juicio. Un avalúo mediocre será descartado y prolongará el proceso.
3. Documente exhaustivamente las mejoras y el "Know-How": El éxito del local a menudo se debe a su gestión, no solo a la ubicación. Si usted construyó infraestructura, acreditó el punto y posicionó la marca, todo esto debe estar documentado para que el perito pueda descontar el valor de su esfuerzo al momento de tasar la renta pura del inmueble.
4. Desactive las ofertas "fantasma": Si su arrendador le presenta cartas de intención de terceros ofreciendo pagar el doble, no entre en pánico. Legalmente, el nuevo canon debe basarse en variables objetivas del mercado inmobiliario y comercial, no en pujas artificiales de competidores con intereses predatorios.
5. Evite el litigio, pero si entra, hágalo con artillería: Litigar la fijación de un canon es costoso y demorado. Negocie de manera pragmática. Pero si su contraparte es irracional, asuma el litigio sabiendo que la ley exige rigurosidad técnica. Impugne metodológicamente los avalúos de su contraparte; si logra derribarlos, el juez tendrá que ordenar uno de oficio, nivelando el terreno de juego.