La regla de los Actos Propios, su función en los contratos y en los procesos judiciales

El artículo 1622 del Código Civil se refiere a la interpretación de los contratos, y dispone como una de sus reglas que “la aplicación práctica que hayan hecho de ellas [ de las cláusulas contractuales] ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra parte” es una herramienta para entender el contrato y el alcance de sus estipulaciones.

Con base en normas como la citada y también el principio de la buena fe, se ha estructurado la regla de los actos propios, sobre el cual se han expresado las altas Cortes en este sentido, así:

Corte Constitucional, Sentencia T-295/99: “Un tema jurídico que tiene como sustento el principio de la buena fe es el del respeto al acto propio, en virtud del cual, las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe. Principio constitucional, que sanciona como inadmisible toda pretensión lícita, pero objetivamente contradictoria, con respecto al propio comportamiento efectuado por el sujeto. Se trata de una limitación del ejercicio de derechos que, en otras circunstancias podrían ser ejercidos lícitamente; en cambio, en las circunstancias concretas del caso, dichos derechos no pueden ejercerse por ser contradictorias respecto de una anterior conducta, esto es lo que el ordenamiento jurídico no puede tolerar, porque el ejercicio contradictorio del derecho se traduce en una extralimitación del propio derecho”. (negrita y subrayas fuera de texto)

El respeto del acto propio requiere de tres condiciones para que pueda ser aplicado: a. Una conducta jurídicamente anterior, relevante y eficaz. b. El ejercicio de una facultad o de un derecho subjetivo por la misma persona o centros de interés que crea la situación litigiosa, debido a la contradicción -atentatorio de la buena fe- existente entre ambas conductas. c. La identidad del sujeto o centros de interés que se vinculan en ambas conductas.

 

Corte Suprema de Justicia, M.P. ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ, SC10326-2014: “se ha desarrollado una regla jurídica de singular  importancia en la actualidad para efectos de evaluar el comportamiento humano con trascendencia jurídica, que se conoce en el derecho contemporáneo como la “doctrina de los actos propios” -venire contra factum proprium non valet manifestaban los juristas del medioevo-, conforme a la cual, en líneas generales, en virtud de la buena fe objetiva existe el deber de comportarse en forma coherente, de tal manera que una persona no puede contradecir injustificadamente sus conductas anteriores relevantes y eficaces, particularmente cuando con ellas se haya generado una confianza razonable en los otros en el sentido de que dicho comportamiento se mantendrá –expectativa legítima-, deber cuyo incumplimiento o desatención puede dar origen a consecuencias de diversa naturaleza, tales como la inadmisibilidad o rechazo de la pretensión o excepción que tenga como fundamento el comportamiento contradictorio, o, en su caso, la reparación de los daños causados por la infracción del deber jurídico en esos términos asumido y por la vulneración de los intereses legítimos de aquel cuya confianza se vio defraudada. Esta Corporación, sobre el particular, en reciente fallo, expresó: “Ahora, referir a la doctrina de los actos propios, es reclamar la exigencia de un comportamiento coherente; de ahí que, la concreción de una u otra conducta, según su extensión y efectos, vista en retrospectiva, permite precisar si lo cumplido estaba en la misma línea de lo que, otrora, se ejecutó. Realizado este ejercicio, si lo acaecido no correspondió a lo que en el pasado inmediato tuvo lugar; si no hay puentes comunicantes entre una y otra conducta que le mantengan en su esencia, significa que el acto propio no fue respetado y, contrariamente, el proceder desplegado contradijo su inmediato antecedente, esto es, vulneró el principio analizado.

(…)

“Empero, cumple resaltar que el objetivo último, no es, en verdad, salvar la contradicción del acto o impedir la incoherencia de un determinado comportamiento; el fin, esencial, por lo demás, es evitar que con ese cambio de actitud, con esa rectificación se genere un perjuicio a quien despertó alguna expectativa válida por la conducta desplegada anteriormente, es, en otras palabras, dejar incólume la confianza fundada en ese antecedente. 

“Bajo tales parámetros, oportuno resulta asentar que si bien jurisprudencia y la doctrina no son concordantes en cuanto a los requisitos establecidos para considerar si, en estrictez, procede la teoría de los actos propios, la mayoría converge en señalar los siguientes como tales: i) una conducta relevante que genere en la otra persona un grado de confianza legítima sobre la  realización  o concreción, en el futuro, de unas consecuencias en particular; ii)  que, con posterioridad, emerja otra conducta (quizás una pretensión) que contradiga con evidente y objetiva incoherencia, los antecedentes plantados; iii) que la nueva situación presentada tenga trascendencia en lo jurídico y la virtualidad para afectar lo existente;  y, iv) que haya identidad entre quienes resultaron involucrados en uno y otro episodio” (Cas. Civ., sentencia de 24 de enero de 2001, expediente No. 11001 3103 025 2001 00457 01; se subraya).

 

Corte Suprema de Justicia , M.P. FERNANDO CASTILLO CADENA, SL4537-2019: “ tanto la doctrina y jurisprudencia nacional y foránea, con estribo en el mencionado principio de la buena fe, de vieja data vienen desarrollando la teoría del acto propio, según la cual, en estrictez, no es permitido que una persona vaya en contra de sus propios actos o los contradiga y se valga de ellos para alterar la confianza que los mismos generaron o irradiaron en el entorno, exhibiéndose una cristalina incoherencia en su proceder, es decir, que “nadie puede ir válidamente contra sus propios actos”». Negrita y subrayas fuera de texto)

 

Como puede apreciarse la Regla de los actos propios aplica en diferentes especialidades del derecho como por ejemplo las relaciones laborales y las relaciones civiles y comerciales y sirve, entre otras cosas para resolver conflictos entre los partes promovidos en virtud de cambios de opinión de una de las partes frente al comportamiento de la contraparte, no obstante haberlo tolerado anteriormente.


Te invitamos a leer Nadie puede beneficiarse o sacar provecho de sus errores ni de su torpeza

 

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Declaración de Renta por el año 2022 y el 2023, ¿Quiénes tienen que hacerlo?

Todo gira en torno a los requisitos previstos en el Estatuto Tributario, así: 

Personas naturales asalariadas no obligadas a declarar:


Asalariados no responsables de IVA con ingresos brutos provenientes en un 80% o más de relaciones laborales o legales y reglamentarias, desde que se cumplan estas condiciones:

Requisitos

En el año 2022

En el Año 2023

Patrimonio Bruto

<   4.500 UVT

$171.018.000

$190.854.000

Ingresos brutos

<  1.400 UVT

$53.206.000

$59.377.000

Consumos mediante tarjeta de crédito

 

<  1.400 UVT

$53.206.000

$59.377.000

Total compras y consumos

<  1.400 UVT

$53.206.000

$59.377.000

Valor total acumulado de consignaciones bancarias, depósitos o inversiones financieras

 

 

 

<  1.400 UVT


 

 

$53.206.000



 

 

 

$59.377.000


Personas naturales y sucesiones ilíquidas no obligados a declarar.


Desde que no sean responsables del impuesto a las ventas, sean residentes fiscales en el país, y que en relación con el año 2021 cumplan la totalidad de los siguientes requisitos:

Requisitos

En el año 2022

En el año 2023

Patrimonio Bruto

<  4.500 UVT

$171.018.000

$190.854.000

Ingresos totales

<  1.400 UVT

$53.206.000

$59.377.000

Consumos mediante tarjeta de crédito

 

< 1.400 UVT

$53.206.000

$59.377.000

Total compras y consumos

< 1.400 UVT

$53.206.000

$59.377.000

Valor total acumulado de consignaciones bancarias, depósitos o inversiones financieras

 

 

 

< 1.400 UVT




$53.206.000

 

 

 

$59.377.000

Personas extranjeras

Tampoco están obligados a presentar declaración de renta las personas naturales o jurídicas extranjeras, sin residencia o domicilio en el país, cuando la totalidad de sus ingresos hubieren estado sometidos a la retención en la fuente de que tratan los artículos 407 a 409 inclusive del Estatuto Tributario y dicha retención en la fuente les hubiere sido practicada. En todo caso deberá evaluarse si se cumplen los supuestos de los establecimientos permanentes a la luz de los articulo 20 -1 y 20 -2 del Estatuto Tributario.

Las personas naturales o jurídicas que pertenezcan al Régimen Simple de Tributación

De acuerdo con el artículo 909 del Estatuto Tributario, los contribuyentes que opten por acogerse al impuesto unificado bajo el régimen simple de tributación (simple) deberán inscribirse en el Registro Único Tributario, y no estarán sometidos al régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios y no deberán declarar este impuesto.

Declaración voluntaria.

No está por demás recordar que según el artículo 1 de la ley 1607 de 2012, actual artículo 6 del Estatuto Tributario, las personas naturales residentes en el país a quienes les hayan practicado retenciones en la fuente y que de acuerdo con las disposiciones del Estatuto tributario no estén obligadas a presentar declaración del impuesto sobre la renta y complementarios, podrán presentarla voluntariamente y esta tendrá efectos legales.

Inversionista Profesional y Cliente inversionista, su relación con ICA

La Superintendencia Financiera, en un concepto que lleva por numero 2023076035-004-000 del 25 de agosto de 2023, con base en la ley 964 de 2005 y el decreto 2555 de 2010 lo que debe entenderse por Inversionista profesional y por Cliente Inversionista, así:

Inversionista Profesional

Es aquel que cuenta con la experiencia y conocimientos necesarios para comprender, evaluar y gestionar adecuadamente los riesgos inherentes a cualquier decisión de inversión, para lo cual debe acreditar ante las entidades vigiladas intermediarias del mercado de valores, un patrimonio igual o superior a 157.878,12 UVT ( $6.695.926.825 en 2023) al tiempo que acredita:

1.   Ser titular de un portafolio de inversión de valores igual o superior a 78.939,06 UVT (3.347.976.136 en 2023), o

2.   Haber realizado directa o indirectamente quince (15) o más operaciones de enajenación o de adquisición, durante un período de sesenta (60) días calendario, en un tiempo que no supere los dos años anteriores al momento en que se vaya a realizar la clasificación del cliente, con un valor agregado igual o superior al equivalente a 552.573,41 UVT ( $23.435.743.464 en 2023)

Igualmente, bajo la referida categoría se encuentran, las personas que tengan vigente la certificación de profesional del mercado como operador otorgada por un organismo autorregulador del mercado de valores, los organismos financieros extranjeros y multilaterales, y las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, y aquellos inversionistas clasificados como inversionista profesional, o su equivalente, en las jurisdicciones que hacen parte de la Alianza del Pacífico ( Chile, Colombia, México y Perú).

Así las cosas, solo será considerado inversionista profesional, aquel que reúna las condiciones antes mencionadas.

Cliente inversionista

Como cliente inversionista, el artículo 7.2.1.1.4 del Decreto 2555 de 2010 señala, que será aquel que no atienda a los requisitos exigidos para considerarse un "inversionista profesional".

En nuestro sentir esta diferenciación es relevante de cara a las disposiciones del impuesto de industria y comercio, ICA, en materia de dividendos para aquellos que tienen la percepción de dividendos como una actividad comercial organizada, para mas detalle los invirtamos a leer Dividendos recibidos, ¿base de Impuesto de Industria y Comercio?

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Vivienda rural, ¿La fijación del canon tiene límite legal?

En primer lugar recordemos que según el decreto 1232 de 2020 es vivienda rural dispersa la unidad habitacional localizada en el suelo rural de manera aislada que se encuentra asociada a las formas de vida del campo y no hace parte de centros poblados rurales ni de parcelaciones destinadas a vivienda campestre, y por vivienda rural nucleada, el conjunto de viviendas localizadas en suelo rural que se agrupan en un espacio delimitado, y que se comportan como la réplica de varias unidades habitacionales (casa – lote) autosuficientes que están distanciadas de  manera tal que exista independencia, pero que se relacionen entre sí.

Ahora, en un concepto del Ministerio de Vivienda que lleva por número 2023EE0079991 del 23/08/23, esta entidad, frente al valor del canon de arrendamiento de la vivienda rural, expresó que “no existe una norma que regule tal situación. En consecuencia, el valor del canon de arrendamiento de una vivienda rural, en criterio de esta oficina asesora podrá establecerse principalmente a través de la negociación entre el arrendador y el arrendatario, aplicando el principio de autonomía de la voluntad”.

Los invitamos a leer Libertad contractual, ¿Qué comprende?

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¿Cuándo se remunera la disponibilidad de un empleado?

En primer lugar recordemos que el concepto disponibilidad está asociado a la libertad de impedimento para que una persona preste sus servicios en favor de alguien.

Sobre la remuneración de la disponibilidad la Corte Suprema de Justicia, luego de hacer un recuento de lo dicho en sentencias CSJ SL, 14 ag. 2007,rad. 30461, y CSJ SL5584-2020,  dijo, por medio de SL1514-2023 del 27 de junio de 2023 que “la sola disponibilidad a prestar los servicios —en los eventos en que estos no se materializan—, no genera por sí sola remuneración por trabajo suplementario y demás recargos, sino que el elemento determinante para ello, es que el laborante no pueda disponer libremente de su tiempo”.

Así pues, en los términos de lo dicho por la Corte, si no se limitó la libertad de elección del uso del tiempo del empleado, pudiendo este llevar a cabo sus actividades de índole personal, familiar o social no hay lugar a remuneración.

Les recomendamos la lectura de este artículo Ideas para remunerar a los empleados

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Empleado que viola confidencialidad y reserva de libros y papeles del empleador se expone a terminación de contrato con justa causa.

El artículo 61 del Código de Comercio prescribe que los libros y papeles del comerciante no podrán examinarse por personas distintas de sus propietarios o personas autorizadas para ello, sino para los fines indicados en la Constitución Nacional y mediante orden de autoridad competente.

Así mismo es importante tener presente que el artículo 55 del Código Sustantivo de trabajo prevé que este debe ejecutarse de buena fe, tanto por el empleador como por el empleado y que el empleado debe obediencia y fidelidad para con el empleador, art. 56.

En esta medida una conducta contraria al ordenamiento jurídico de parte del trabajador consistente en la vulneración de la reserva y confidencialidad de sus libros y papeles, aunque no le represente perjuicio económico, puede dar lugar a la terminación con justa causa del contrato de trabajo, esta no es una medida desproporcionada, y así lo ha reconocido la Corte Suprema de Justicia en sentencias como, por ejemplo, SL679-2021, M.P. IVÁN MAURICIO LENIS GÓMEZ del 10/02/21.

Te invitamos a leer Descripción de perfil laboral y registro de políticas salariales, ¿Es obligatorio?

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Bonos o tarjetas de regalo, ¿Qué son? ¿Cuál es su vigencia?

De acuerdo con lo dicho por la Superintendencia de Industria y Comercio en la Circular Externa 006 del 28 de noviembre de 2014, los bonos de compra, certificados o tarjeta de regalo son documentos soporte que verifican el pago anticipado de una suma de dinero a titulo de precio o como parte de él, según sea el caso. Este tipo de documentos no son títulos valores, su finalidad no es ser redimidos a cambio de una cantidad de dinero en efectivo ni son documentos “recargables”.

En los términos de la circular de la SIC, este tipo de bonos son instrumentos que dan derecho a su titular o portador, dentro del plazo señalado por el emisor (quien expide el bono) a obtener bienes y servicios en los sitios previamente autorizados por este ya sea para el beneficio propio de quien lo adquiere, de un tercero previamente determinado por él o de su portador.

Es importante tener presente que la redención de los bonos, certificados o tarjetas de regalo se hace en las condiciones que han sido fijadas previamente por el emisor, pero en todo caso se debe permitir la realización de consumos parciales por el monto que se escoja hasta agotar el total de la suma de dinero que representan o hasta que se cumpla el pazo para su redención o vigencia. De acuerdo con la circular de la SIC, en caso de que el valor del bien o servicio que se desee comprar sea superior al monto representado en el instrumento, podrá abonarse la diferencia por cualquier medio de pago que el emisor tenga autorizado y si se quieren bienes o servicios por valores inferiores esto no da lugar a la entrega de dinero en efectivo salvo que las partes acuerden lo contrario.

En cuanto a la vigencia, la SIC en la referida circular expresó que estos tendrán como mínimo una vigencia de un (1) año, término que se empezara a contar a partir de la fecha de su expedición y/o activación. Es importante reiterar que el plazo para la redención puede ser superior a un (1) año, pero NO inferior.

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Bomberos: certificados y cobros

La Dirección Nacional de Bomberos de Colombia por medio del concepto 20232110092281 del 01 de agosto de 2023 nos respondió un derecho de petición en el que formulamos varios interrogantes. Los extractos de las respuestas son:

-          En cuanto a la competencia para la realización de labores de inspección y revisión en prevención de incendios:

“Nos permitimos informar que la Ley 1575 de 2012 por medio de la cual se establece la Ley General de Bomberos de Colombia, determina en sus artículos 42 –modificado por el artículo 7 de la Ley 1796 de 2016- y 43 la competencia para la realización de las labores de inspecciones y revisiones técnicas en prevención de incendios y seguridad humana en edificaciones públicas, privadas y particularmente en los establecimientos públicos de comercio e industriales en cabeza de los distintos Cuerpos de Bomberos del país.

-En cuanto a los cobros por la realización de labores de inspección y revisión en prevención de incendios:

“(…) este despacho se permite aclarar que los cobros por las inspecciones de seguridad por la prestación de dicho servicio se encuentran permitidos. En cuanto a las tarifas o cobro de la inspección ocular y correlativa expedición de certificado de seguridad humana y contra incendio para las edificaciones públicas o privadas, esta Dirección expidió Circular de Radicado DNBC No. 20162050007321 de 2016. (…) la inspección ocular “tiene el objeto de identificar los riesgos conexos a incendios y seguridad humana, que dicho establecimiento pueda inducir al entorno o la comunidad en general, cuyo efecto dará lugar a un concepto técnico de bomberos emitido mediante certificado” (art. 203 Resolución 0661 de 2014)”.

“(…)este despacho se permite aclarar que los cobros (…) por la prestación de dicho servicio se encuentran permitidos. En cuanto a las tarifas o cobro de la inspección ocular y correlativa expedición de certificado de seguridad humana y contra incendio para las edificaciones públicas o privadas, esta Dirección expidió Circular de Radicado DNBC No. 20162050007321 de 2016 - ASUNTO: Cobro de tarifas de inspecciones de seguridad humana y contra incendio, mediante la cual se aclara lo pertinente, la cual se anexa para su conocimiento”.

-          ¿Si no se cancela el servicio no hay lugar a la expedición del certificado?

“Los Cuerpos de Bomberos Voluntarios NO están obligados a expedir el certificado de seguridad humana y contra incendio si no se le cancela el valor de la prestación de dicho servicio, ya que si bien las inspecciones oculares de seguridad humana y contra incendio son por ley competencia exclusiva del Cuerpo de Bomberos constituido en el municipio donde se encuentre el establecimiento, tanto la inspección como la expedición del certificado correspondiente implican para la institución bomberil la disposición de personal, conocimiento técnico, equipos, herramientas y desgaste a nivel administrativo que usualmente no se incluye en el contrato de prestación de servicios celebrado con la administración municipal para la prestación del servicio y así mismo tampoco se encuentra incluido en las actividades propias contenidas en el artículo 22 de la Ley 1575 de 2012, ya que se trata de un servicio accesorio competencia de la institución bomberil que NO hace parte de la prestación del servicio público esencial de la gestión integral del riesgo contra incendio, los preparativos y atención de rescates en todas sus modalidades y la atención de incidentes con materiales peligrosos”.

-          Los cobros que hagan los cuerpos de bomberos deben ser proporcionales

“Las tarifas establecidas por los Cuerpos de Bomberos deberán encontrarse direccionadas a la gestión integral sobre el riesgo de incendios y seguridad humana, ser proporcionales al gasto administrativo, de personal, técnico, y/o de equipos que implique para el Cuerpo de Bomberos en la realización de la misma y que implicaría para la institución al momento de atender una emergencia en un establecimiento o edificación que cumple o no con medidas de seguridad idóneas, y en esa línea aplicar la normatividad vigente en Colombia incluyendo de ser el caso incluso normas internacionales debidamente reconocidas, es decir, no existe discrecionalidad total para los cuerpos de bomberos voluntarios para imponer las tarifas. (…) en algunos municipios o distritos en los que se cuenta con Cuerpos de Bomberos Oficiales, las tarifas y/o variables utilizadas para determinar el valor de la inspección se encuentran determinadas mediante acuerdo Municipal o distrital, caso en el cual el establecimiento debe elevar la solicitud de información respectiva a la entidad territorial”.

“Por último se debe de tener en cuenta que el cuerpo de bomberos debe de tener definido el procedimiento y las tarifas que se van aplicar para la realización de las inspecciones de seguridad humana y contra incendio, por medio de resolución expedida por el consejo de oficiales o el consejo de dignatarios, siendo esta figura la máxima autoridad de un cuerpo de bomberos voluntarios, esto con el fin de que el comercio conozca cuales son las variables que se tiene en cuenta en el momento de realizar la inspección. Asimismo, invitamos a la administración municipal y de forma respetuosa incluya una mesa de trabajo con el cuerpo de bomberos voluntarios de su jurisdicción a fin de iniciar las acciones tendientes para superar la situación enunciada”

No obstante las respuestas dadas por la Dirección Nacional de Bomberos de Colombia también le formulamos un derecho de petición al Ministerio de Comercio Industria y Turismo para que aclare el concepto “seguridad humana” contenida en el articulo 87 de la ley 1801 de 2016 y esta entidad, por medio de documento con radicado  No. 2-2023-021338 lo remitió al Ministerio de Defensa argumentando razones de coordinación, colaboración. Por ser este un tema de interés general les informaremos cuando llegue la respuesta.

Si UGPP se basa en declaraciones de renta para probar ingresos también acepta los costos y gastos

En un proceso donde la UGPP discutía la corrección de aportes al sistema para lo cual pretendía aprobar los ingresos con base en la declaración de renta pero desconocer los costos y gastos en ella incluidos, el Consejo de Estado, en sentencia que lleva por número 26808 del 18 de mayo de 2023, C.P. GERMÁN BELLO ESCOBAR expresó que “si la UGPP tiene como sustento probatorio la declaración del impuesto sobre la renta presentada por el demandante […], en los renglones 35 a 40, referidos a los ingresos, también debe tener en cuenta aquellos rubros que debe erogar para desarrollar su actividad, en las condiciones previstas por el artículo 107del Estatuto Tributario; esto es, los renglones correspondientes a costos y gastos denunciados, que deben cumplir con los requisitos de dicha norma. Esta conclusión resulta reforzada con lo dispuesto en el artículo 250 del Código General del Proceso, según el cual “La prueba que resulte de los documentos públicos y privados es indivisible”.

La entidad reitero que:No es admisible que la declaración del impuesto de renta del aportante permita acreditar aquellas situaciones que le perjudican [al aportante], pero que se divida para desatender lo que le beneficia [acreditar costos y deducciones]”. 

 

Es pertinente recordar:

 

-   La presunción de veracidad de la declaración no puede ser modificada o controvertida por otra autoridad diferente a la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales DIAN, mediante liquidación de revisión, conforme con el artículo 702 del Estatuto Tributario y el Decreto 4048 de 2008.

-       Que el artículo 33 de la Ley 1438 de 2011 contempla una presunción de ingresos y de capacidad de pago para quienes son declarantes de renta, pero sometido al límite máximo de 25 SMLMV.

-       El artículo 746 del Estatuto Tributario, dispone que: “Se consideran ciertos los hechos consignados en las declaraciones tributarias, en las correcciones a las mismas o en las respuestas a requerimientos administrativos, siempre y cuando que sobre tales hechos, no se haya solicitado una comprobación especial, ni la ley la exija.”

Arrendador y arrendatario pueden pactar que cuota de administración de una P.H. sea pagada por el arrendatario y no haga parte del canon.

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio nos ha dado respuesta a dos (2) derechos de petición los cuales llevan por números 2023EE0040414 de 16 de junio de 2023 y 2023EE0062387 de 04 de julio de 2023 y en ambas el Ministerio afirmó que “el legislador no estableció un requisito especial para el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, es un contrato consensual y bilateral, cuyo perfeccionamiento se realiza cuando las partes acuerdan el objeto y el precio, elementos esenciales para su existencia. En ese orden, en un contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes pueden acordar las condiciones que consideren necesarias para la ejecución del contrato, siempre y cuando, no se desvirtúen los elementos esenciales del mismo (goce del bien inmueble para vivienda y el precio por dicho goce).

Siguiendo el anterior criterio de interpretación, las partes de un contrato de arrendamiento pueden de común acuerdo definir si la cuota de administración está o no incluida dentro del valor del canon de arrendamiento del inmueble con destinación a vivienda”.

En cuanto a la pregunta ¿es posible que el Inquilino proponga un incremento al canon de arrendamiento, ¿esta facultad está limitada al monto del IPC del año inmediatamente anterior o puede proponer un incremento superior al IPC del año anterior? el Ministerio respondió que en el concepto emitido mediante radicado 2023EE0040414, se consideró respecto al incremento del canon de arrendamiento, que las partes en un contrato de arrendamiento pueden fijar el precio del canon de arrendamiento bajo el acuerdo de voluntades, respetando los parámetros legales con el fin de garantizar el equilibrio contractual.

Y si se arriendan los inmuebles amoblados, ¿Se debe hacer un contrato independiente que remunere el arrendamiento de mobiliario?

“En cuanto al arriendo de un inmueble amoblado, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio expresó que de conformidad con el artículo 2° de la Ley 820 de 2003, en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes pueden pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble, como muebles o el valor de la administración. Por lo tanto, en el contrato de arrendamiento las partes pueden determinar que el inmueble se arrienda amoblado como un servicio, cosa o uso adicional, para lo cual pueden incluir el inventario de los muebles como parte del contrato o como un anexo del mismo”.

Dos (2) efectos o consecuencias de lo dicho por Ministerio:

1.- Sí en el contrato de arrendamiento se pacta que es responsabilidad del arrendatario el pago de las cuotas de administración, estos valores no hacen parte del canon y en principio no son base para el cálculo de la comisión a favor de las agencias de arrendamiento a menos que se haya pactado otra cosa.

2.- De acuerdo con el artículo 476 del E.T. el servicio de arrendamiento de inmuebles para vivienda esta excluido del impuesto sobre las ventas, pero este tratamiento no puede extenderse al arrendamiento de mobiliario, el cual según los conceptos del Ministerio es un servicio.

¿Host de inmuebles puede consultar a los huéspedes en bases de datos?

No son pocas las situaciones donde los anfitriones de viviendas turísticas (apartamentos turísticos, fincas turísticas, etc) reportan que los huéspedes han incumplido sus debes y/o han dañado o hurtado el mobiliario del inmuebles  y entonces nos preguntan si pueden implementar, como herramienta de disminución de este tipo de riesgos la consulta en bases de datos para identificar si el huésped tiene algún pendiente o historial con la justicia o tiene deudas económicas pendientes con otros empresarios.

En este sentido es importante reiterar que para poder consultar y reportar a una persona en base de datos es necesario que se cumpla con la autorización previa, expresa e informada por parte del titular del dato, el huésped, en los términos de la legislación colombiana, ley 1581 de 2012 y el titular de la vivienda turística debe contar con un sistema de protección de datos personales. Conocemos, por ejemplo, que anfitriones han consultado y reportado a huéspedes nacionales en bases de datos del sector real como PROCREDITO, pero reiteramos, para ello debe contarse con las autorizaciones y comunicaciones que exige la ley.

La autorización puede constar en la tarjeta de registro la cual debe estar debidamente diligenciada y ser firmada por el huésped y en ella pueden, también, incluirse declaraciones sobre el origen de los fondos con los que el huésped paga el servicio que se le presta. Estas son buenas prácticas que se podrían generalizar.

Los invitamos a leer SIC reitera necesidad de contar con autorización del titular del dato para poder utilizarlo

Vivienda Turística, Contrato de hospedaje y tarjeta de registro

En los términos del Decreto 2119 de 2018 las viviendas turísticas son unidades inmobiliarias destinadas en su totalidad a brindar el servicio de alojamiento según su capacidad, a una o más personas, la cual puede contar con servicios complementarios y como mínimo con: dormitorio, cocina y baño.  A Esta categoría pertenecen los apartamentos turísticos, fincas turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición.

Ahora, según el artículo 1 del Decreto 2590 de 2009, cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos y en virtud de esto debe cumplir las obligaciones de los prestadores de servicios turísticos previstos en el artículo 77 de la ley 300 de 1996, entre otras:

- Inscribirse en el registro nacional de turismo.

- Ajustar sus pautas de publicidad a los servicios ofrecidos, en especial en materia de precios, calidad y cobertura del servicio. 

- Suministrar la información que le sea requerida por las autoridades de turismo.

- Actualizar anualmente los datos de su inscripción en el registro nacional de turismo.

En virtud de lo ordenado por la Ley, el contrato celebrado entre el prestador de servicios turísticos de vivienda turísticas y el usuario, es de hospedaje. En consecuencia, la relación contractual entre el prestador y el usuario del servicio de hospedaje se regirá por la Ley 300 de 1996 y la Ley 1101 de 2006.

Importante tener presente que los propietarios o administradores de los edificios, conjuntos residenciales y demás inmuebles destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, deberán diligenciar, por cada hospedado, una tarjeta de registro que contenga mínimo la siguiente información:

DEL APARTAMENTO O VIVIENDA TURÍSTICA

1. Nombre del edificio, conjunto residencial o inmueble destinado a vivienda turística.

2. Dirección.

3. Identificación del inmueble (apartamento, casa o habitación que se ocupa).

4. Nombre del propietario del inmueble.

5. Valor de la tarifa diaria del servicio de hospedaje.

6. Número de habitaciones y cupo máximo de personas a ocupar el inmueble.

DE LOS HUÉSPEDES

1. Identificación del huésped y de sus acompañantes.

2. Nacionalidad.

3. Dirección y teléfono del lugar de residencia.

4. Lugar de procedencia.

5. Lugar de destino.

6. Fecha de entrada.

7. Fecha de salida.

8. Forma de pago.

9. Firma del huésped.

En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, las tarjetas de registro debidamente diligenciadas, deberán permanecer en la administración del edificio o conjunto residencial, para efectos de control. En los inmuebles que no se encuentren sometidos al régimen de propiedad horizontal, las tarjetas de registro deberán ser conservadas por el propietario de la vivienda turística o por la persona designada como administrador o tenedor del inmueble.

¿Por cuánto tiempo se debe conservar la tarjeta de registro?

Según el decreto 2590 de 2009, las tarjetas de registro deberán ser conservadas en archivo por un tiempo mínimo de cinco (5) años contados a partir de la fecha de salida de cada uno de los huéspedes.